中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划

项目规模

1784 平方公里

项目概况

面对粤港澳大湾区协同和“深（圳）中（山）一体化”建设的历史机遇，中山亟需破解当前突出的土地瓶颈，盘活存量用地，释放发展空间，实现动能转换和高质量崛起。本次规划在系统评估全域更新资源潜力的基础上，立足增量与存量土地统筹发展的视角，研判更新工作重心、规划目标与策略，进而结合实际管理需要构建“更新规模+更新方式+更新片区”管控体系，并通过分层传导和动态调整机制，提高管控弹性，适应存量发展特征。

主要特色和创新

1）搭建综合性更新专项规划编制体系

针对中山城市更新工作的复杂性，规划形成“1+10+19+X”的成果体系，通过市域城市更新总报告统领全局，开展更新实施评估、更新利益平衡机制、更新政策和管理机制等10个专题专项研究加强规划支撑，同时结合部门事权制定中心城区与18个镇的更新专项，加强规划传导与上下联动，并提供更新政策与管理机制优化、数据库建设等后续服务，以促进中山城市更新的系统性建构和持续性改良。

2）推进市镇联动、多规协同的工作机制

一是构建“市镇联动”的规划编制流程，项目先行启动镇街城市更新需求报告收集工作，充分协调市镇两级诉求，统筹编制市域总体更新方案，再分解方案与镇街进行多轮沟通，进而整合完善形成市域规划成果，以保障方案的针对性与可实施性。二是推进“多规协同”的沟通协调机制，与国土空间总体规划及相关专项规划团队保持紧密沟通，协同工作进度，及时确认重要规划事项，逐步达成规划共识。

3）基于增存统筹视角研判更新目标

规划针对中山现状增量建设用地指标有限，而存量未建用地仍有较大盘活潜力的情况，综合统筹增存土地资源，研判各类用地的规模和空间分布情况，结合城市总体空间格局和发展导向，分析城市更新的职能定位和工作重点，进而结合城市发展阶段特征，明确近远期城市更新目标。

4）构建刚弹结合的更新方式管控体系

规划通过划定区块范围对微改造、全面改造等更新方式进行刚性管控，同时允许镇街更新专项规划结合实际增补一定比例全面改造范围，从而为镇街更新工作预留适当弹性。

此外，针对中心城区的历史文化名城保护要求和山水景观视廊管控要求，规划划定特殊协调范围，提高范围内全面改造项目准入门槛，强化历史保护、高度限制和建设风貌的管控要求，明确由市政府“一案一策”研究确定项目方案，鼓励范围内更新项目通过异地平衡方式来满足各项约束条件。

5）形成网格化的更新片区管理体系

规划结合国土空间规划体系改革方向和地方城市更新语境，划定“城市更新片区”作为存量地区更新统筹的基本单位，并与控规管理单元范围充分对接和协同优化，以保障更新规划与控规的有效衔接，促进全域更新资源的网格化精细管理。

同时对接管理需求，对更新片区进行分级管控。其中全市核心战略资源纳入市级重点更新片区，由市级政府重点统筹和管控；镇街重点地区纳入镇级重点更新片区，通过片区统筹规划细化管控要求，贯彻上位规划意图；一般片区允许基于更新意愿，按照相关政策和规划要求灵活申报更新计划，保留市场活力，降低政府成本。

6）开展空间治理视角下的利益平衡机制研究

针对中山城市更新特征，基于空间治理理论分析框架，针对工改工、历史保护与老旧小区微改造等重点难点更新项目，剖析地方政府、原权利人、实施主体及社会公众等的利益诉求，评估现行更新政策与实施模式在利益平衡方面存在的问题，进而结合周边城市典型案例，提出促进更新利益平衡的策略建议。

摸家底：梳理现状建成区，摸清更新潜力

定方向：明确更新目标，制定更新策略

优管控：统筹更新规划，完善管控体系

促实施：加强政策保障，优化管理机制

上一个项目苏州市吴江区城市更新总体规划

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